第44章做空建商 KB Home

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    6月16日，周五。
    林顿面前摊着三份数据。
    第一份，美国商务部的新屋开工报告。1月到5月，连续六个月下滑，5月环比又跌了百分之三点四。
    第二份，全美房地产经纪人协会的成屋库存，从年初的四点三个月攀升到六点一个月，挂牌量在往上堆，成交量在往下走。
    第三份，NAHB建商信心指数，五十是荣枯线，六月读数是四十七。
    建商信心跌破荣枯线，历史上只出现过两次。
    一次是九零年储贷危机，一次是现在。
    他打开彭博终端，调出KBHome的页面。六月二十二号收盘价四十七美元，分析师平均目标价五十二块，十二个月最高看到六十一。
    市场还在等美联储的信号，加息周期里地产股通常会承压，但这一轮华尔街的主流叙事是“经济过热才加息”。
    过热意味着需求旺盛，需求旺盛房子就好卖。
    这套逻辑从零四年讲到现在，讲了两年，建商股价涨了两年，没人觉得有什么问题。
    但林顿不一样，明年2007年就是次贷危机爆发年，今年地产行业的股票最后的
    林顿翻出KBHome上一季的财报附注。
    订单取消率从一季度的百分之二十三跳到百分之三十一，管理层讨论里有一句话他反复看了三遍：“部分市场出现需求疲软迹象。”
    财报正文里一句没提，藏在附注第四十七页。分析师电话会议上有两个研究员问过取消率的问题，CEO的回答是“仍在正常季节性波动范围内。”
    百分之三十一不属于正常季节性波动。上一次达到这个水平是一九九一年。
    六月二十九号美联储要议息。
    伯南克二月上任，五月加了一次，六月再加一次就是连续第十七次加息。联邦基金利率从百分之一往上拉，拉到现在的百分之五以上，还没停。
    房贷利率跟着往上走，三十年固定利率按揭已经破百分之六点五。可调利率抵押贷款的月供触发重置高峰在下半年集中到来，加州、佛州、内华达州三个州的ARM贷款余额加起来超过两万亿。
    他要做空地产，建商！
    建商的逻辑干净。加息推高按揭成本，购房者被挤出市场，订单减少，取消增加，营收下滑，盈利下修，股价补跌。
    K线图上建商板块还在高位横盘，市场还在等一个信号。
    信号就是六月二十九号。
    他回到电脑前，打开交易软件。
    账户七万美元，做空Vonage赚出来的。
    不直接做空正股，因为做空正股理论上亏损无上限，他扛不住一次轧空，他做的是买入看跌期权，最多把权利金亏完，不会倒欠投行的钱。
    他打开KBHome的期权链。
    7月底到期，行权价四十五美元的看跌期权。
    一份合约对应一百股，二十份对应两千股，名义市值九万美元
    权利金，方向对了收益杠杆放大，方向错了亏完权利金就出局。
    试仓。
    20份权利金是1.6万美元。
    他填好单子，二十份，限价一点五零美元，GTC。敲完确认键，页面弹出“订单已提交”。他关掉交易软件，重新打开ABX指数走势图。
    约翰发来的数据他存了一份在本地，二零零六年一月ABX次贷指数一百点，六月十六号收盘六十五点，中间连个像样的反弹都没有。
    三十五点的跌幅对应的是底层按揭违约率的爬升，违约率在爬，指数在跌，建商还在说软着陆。
    他给约翰回了封邮件。
    “建商还在说软着陆。”
    约翰回得很快。“因为他们的奖金跟股价挂钩。”
    “我的单子挂进去了。八月看跌，四十五块。”
    “仓位？”
    “20份，权利金1.6万美元。”
    “试仓？”
    “嗯，试仓，六月二十九号伯南克讲话之后加。”
    “合理。”约翰隔了两分钟又追了一封，“ABX这周又掉了三个点。保尔森内部已经把地产板块的推荐评级从持有调成减持了，还没公开。零售客户那边还在买。”
    林顿回复：“嗯”
    如果订单取消率从百分之三十一继续往上涨，三季度营收会低于预期百分之八到十二，按照建商平均市盈率七倍倒推，股价应该在三十八块附近。
    但他说这个数字。说了也没用。市场现在不信。
    ....
    6月22日，周四。
    法拉盛丰盛中餐馆。
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    周昌福坐在靠窗的圆桌边，桌上摆着六瓶青岛啤酒和几碟凉菜

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